IRPF al vender una vivienda: cuándo se paga y posibles exenciones
Cuando vendes una vivienda puedes obtener una ganancia o una pérdida patrimonial que debe reflejarse en el IRPF.
Pero hay una idea importante:
Hacienda no calcula el impuesto simplemente sobre la diferencia entre el precio por el que compraste y el precio por el que vendes.
El cálculo tiene más elementos.
Y además existen situaciones en las que la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta.
De forma simplificada:
Valor de transmisión – Valor de adquisición = Ganancia o pérdida patrimonial
La Agencia Tributaria establece que la venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida determinada por la diferencia entre ambos valores.
Veamos qué significa cada uno.
Es el punto de partida.
Puede incluir:
Precio por el que se adquirió la vivienda.
Determinados impuestos y gastos relacionados con aquella adquisición.
Gastos notariales y registrales que procedan.
Determinadas inversiones y mejoras realizadas en el inmueble.
Por tanto, no siempre coincide únicamente con el precio que figura en la antigua escritura.
Parte del importe por el que se vende la vivienda.
De ese importe pueden descontarse determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor, siempre que cumplan los requisitos fiscales.
Por ejemplo, pueden resultar relevantes conceptos como:
Plusvalía municipal.
Determinados gastos asociados directamente a la venta.
Otros tributos o costes admitidos fiscalmente.
Por eso conviene conservar la documentación y justificantes.
Imaginemos:
Compra de la vivienda: 150.000 €
Determinados gastos e impuestos de adquisición: 12.000 €
Valor de adquisición a efectos del ejemplo: 162.000 €
Posteriormente se vende por:
220.000 €
Y existen 5.000 € de gastos y tributos de venta fiscalmente computables.
Entonces, de forma simplificada:
Valor de transmisión: 215.000 €
Valor de adquisición: 162.000 €
Ganancia patrimonial: 53.000 €
El objetivo de este ejemplo no es calcular el impuesto exacto, sino mostrar que:
precio de venta – antiguo precio de compra
no es siempre la fórmula completa.
La ganancia o pérdida se declara en el IRPF correspondiente al ejercicio en el que se produce la transmisión.
Es decir, si una vivienda se vende en 2026, la operación se incluirá normalmente en la declaración correspondiente a ese ejercicio, que se presenta al año siguiente.
La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble se integra, con carácter general, en la base imponible del ahorro.
Esta es una de las exenciones más importantes.
Cuando se vende una vivienda habitual, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual y se cumplen los requisitos establecidos.
La Agencia Tributaria permite que la reinversión se realice:
hasta dos años antes
o
hasta dos años después
de la venta de la vivienda habitual.
No necesariamente.
Si se reinvierte la totalidad del importe que debe considerarse a estos efectos, la ganancia puede quedar totalmente exenta.
Si la reinversión es parcial, la exención también será proporcional.
Por ejemplo:
Si una persona vende su vivienda habitual y solo reinvierte una parte del importe obtenido en otra vivienda habitual, no significa que pierda necesariamente toda la exención.
Puede existir una exención parcial proporcional.
Este punto suele sorprender.
Cuando la vivienda transmitida fue adquirida mediante financiación y todavía existe capital pendiente de amortizar, ese préstamo pendiente puede influir en el importe que se considera obtenido a efectos de la reinversión.
La propia Agencia Tributaria solicita el capital pendiente de amortizar en la fecha de transmisión cuando se analiza esta exención.
Por eso, antes de calcular una posible reinversión, conviene conocer exactamente cuánto queda pendiente de hipoteca.
Para aplicar estas exenciones no basta con que el inmueble haya sido una vivienda cualquiera.
Con carácter general, la Agencia Tributaria considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya residido de forma continuada durante al menos tres años, salvo determinadas circunstancias que justifiquen un cambio anterior.
Además, a efectos de determinadas exenciones, también puede considerarse habitual si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Este detalle es especialmente importante para personas que se mudaron antes de vender.
Existe otra situación especialmente importante.
La ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años al vender su vivienda habitual puede quedar exenta en IRPF cuando se cumplen los requisitos establecidos.
Y en este caso no es necesario comprar otra vivienda para disfrutar de esa exención.
Por ejemplo:
Una persona de 70 años vende la vivienda que constituye su residencia habitual.
Si cumple los requisitos fiscales, la ganancia patrimonial derivada de esa venta puede quedar exenta.
También puede existir la exención si la vivienda tuvo la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta, siempre que se cumplan el resto de requisitos.
Por eso no conviene descartar automáticamente la exención porque el propietario se haya trasladado recientemente.
Este es otro caso que genera muchas dudas.
Cuando una persona hereda una vivienda, el valor de adquisición para el heredero no es normalmente el antiguo precio que pagó el fallecido.
A efectos del IRPF, se toma como referencia el valor correspondiente a la adquisición hereditaria conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, junto con los conceptos que procedan.
La propia Agencia Tributaria indica, en la documentación utilizada para calcular las ganancias patrimoniales, que en caso de herencia:
la fecha de adquisición es la fecha de fallecimiento del causante
y el valor de adquisición se relaciona con el valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones.
Imaginemos:
Valor fiscal de adquisición en la herencia: 180.000 €
Posteriormente los herederos venden por:
200.000 €
La ganancia no se calcula desde el precio que pagó el fallecido décadas atrás.
Se analiza desde el valor fiscal de adquisición correspondiente a la herencia, incorporando los gastos y tributos que procedan.
Por eso vender una vivienda heredada poco después de recibirla puede producir una ganancia patrimonial muy distinta de la que inicialmente imagina el heredero.
Conviene no confundirlos.
Plusvalía municipal: impuesto municipal relacionado con el incremento del valor del terreno urbano.
IRPF: impuesto estatal que grava, entre otras cosas, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión.
Una misma venta puede generar ambos.
Y determinados gastos, como la plusvalía municipal pagada por el vendedor, pueden influir en el cálculo del valor de transmisión a efectos del IRPF cuando cumplen los requisitos fiscales.
Antes de fijar un precio de venta yo revisaría:
Precio o valor de adquisición.
Gastos e impuestos de aquella adquisición.
Mejoras realizadas y justificadas.
Precio probable de venta.
Gastos e impuestos de transmisión.
Posible ganancia patrimonial.
Posibles exenciones.
Hipoteca pendiente.
Resultado neto esperado.
Así el propietario no piensa únicamente:
“¿Por cuánto puedo vender?”
Sino también:
“¿Cuánto me quedará realmente después de vender?”
Antes de ponerla en el mercado conviene conocer su valor y también entender las posibles consecuencias fiscales de la operación.
Si estás pensando en vender una vivienda en Córdoba, podemos analizar previamente:
Valor de mercado.
Situación de la vivienda.
Hipoteca pendiente.
Gastos previsibles.
Aspectos fiscales que conviene consultar o calcular.
No. Puede existir una pérdida patrimonial o pueden aplicarse exenciones cuando se cumplen determinados requisitos.
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe correspondiente en otra vivienda habitual dentro de los plazos legales, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta.
Con carácter general, el plazo es de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta.
La ganancia derivada de la venta de su vivienda habitual puede quedar exenta si se cumplen los requisitos establecidos.
Se toma como referencia el valor de adquisición correspondiente a la herencia, conforme a las reglas fiscales, y el posterior valor de transmisión.
Puede formar parte de los gastos o tributos inherentes a la transmisión cuando ha sido satisfecha por el vendedor y cumple los requisitos fiscales.
Este contenido es informativo y no sustituye asesoramiento fiscal individualizado. El cálculo de la ganancia patrimonial y la aplicación de exenciones dependen de las fechas, valores, gastos acreditados, uso de la vivienda y circunstancias personales del contribuyente.
Pepe Gomez es Agente Inmobiliario e Intermediario de Crédito Inmobiliario (Código BE: E816) en Córdoba (España). En sus años en el sector, Pepe Gómez ha desarrollado estrategias comerciales para promover la compra y venta de inmuebles.Si deseas vender tu casa, Pepe Gómez te ayudará a promocionarla con avanzadas herramientas y técnicas de marketing inmobiliario. Y, si lo que deseas es comprar, no descansará hasta encontrar la casa de tus sueños que encaje con tu presupuesto. Le ayudamos a conseguir el préstamo hipotecario necesario.
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